原盛政发〔2018〕95号《吴江区盛泽镇住宅小区物业管理考核奖励方法(试行)》试行2年后,已不能完全适应当前物管考核的实际需要,结合盛泽镇实际情况,现制定《吴江区盛泽镇住宅小区物业管理考核奖励办法》,并按照要求进行公示,公示时间为2022年4月6日至2022年4月16日。如有意见建议,请向苏州市吴江区盛泽镇物业管理办公室反馈或在下方留言。联系人:王慧仑;联系电话:0512-63959835;通讯地址:苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路2099号(邮编:215228)。
附件1:《吴江区盛泽镇住宅小区物业管理考核奖励办法》
苏州市吴江区盛泽镇人民政府
2022年4月6日
附件1:
吴江区盛泽镇住宅小区物业管理考核奖励办法
各局(室)、社区、物业服务企业:
为进一步加强盛泽镇物业服务企业经营管理,完善物业管理工作体系,提升盛泽镇各物业服务企业工作水平,增强小区业主自治主体的责任意识以及提高属地社区物管专职人员工作积极性,根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《关于加强全区住宅区物业管理工作意见的通知》(吴政发〔2014〕97号)、《吴江区住宅小区物业管理考核办法》(吴住建规〔2020〕1号)等规定,结合文明城市创建要求,依据吴江区盛泽镇实际,制定本考评办法。
一、指导思想
实施物业服务规范化考评,旨在树立治理城市“三分建、七分管”的理念,以深入开展盛泽镇住宅小区环境卫生综合整治工作为载体,切实改善住宅小区整体环境,提高居民生活质量,全面提升盛泽镇城市品位。
二、组织设定考核评定小组
设考核评定小组。考核评分小组由盛泽镇物业管理办公室(以下简称“物管办”)同社区居委会和相关部门人员以及物业协会推荐的物业服务企业资深负责人、资深物业项目经理组成。具体负责对物业服务项目实施考核,并提出考核意见。考核结果汇总、归档、上报、通报等工作由物管办负责,社区配合。
三、考评原则
(1)公开、公平、公正原则;
(2)实事求是原则;
(3)奖励与惩处相结合原则;
(4)综合考评与长效管理相结合原则。
四、考评对象
(1)盛泽镇范围内依法对商品住宅小区提供物业服务活动的物业服务企业(原国营厂或集体企业开发的商品住宅小区暂不列入考核范围)。
(2)政策性物业小区提供物业服务活动的物业服务企业。
(3)社区物管站。
五、考评方法
实施检查考评。社区物管站负责对所属辖区内物业服务企业进行考核监管,考评方式为“季度考核”;物管办牵头负责对全镇住宅小区的物业服务项目和社区物管站开展考核。对全镇住宅小区的物业服务项目考核为半年度考核。对社区物管站考核为年度考核。
六、分值计算
项目综合考评总分满分100分,其中:评定小组考核占60%,社区物管站考核占40%。
七、一票否决
有下列行为之一的物业服务项目,年度考评直接评定为不合格。
(1)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(2)挪用、套用专项维修资金的;
(3)擅自改变物业管理用房用途的;
(4)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(5)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(6)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(7)物业服务合同终止时,在规定期限内拒不退出该物业管理区域,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;
(8)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;
(9)因物业服务企业的原因发生的一般及以上安全事故的;
(10)社会影响恶劣、造成严重后果等的其他事项。
八、考评结果
物业服务项目年度综合考评结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级,90分(含)以上的为优秀,80~89.9分(含)为良好,60~79.9分(含)为合格,60分以下为不合格。
九、奖惩措施
(一)根据年度考核结果分四组进行评比,参与评比的优秀物业服务项目必须经区住建局或盛泽物管办备案。分别设按照物业服务等级分为两类,A类为物业服务等级在三级以下(含三级)的小区;B类物业服务等级在三级以上的小区。其中A类小区划分为两小组,一组为政策性物业小区组,二组为商品住宅小区组,每个组分别评定一、二、三等奖。B类小区划分为两小组,一组为2015年前交付商品住宅小区组(不含2015年),二组为2015年后交付商品住宅小区组(含2015年),每个组分别评定一、二、三等奖。
1、A类一组:设一等奖1名,奖励资金4万元;二等奖1名,奖励资金3万元;三等奖2名,各奖励资金2万元。
2、A类二组:设一等奖1名,奖励资金4万元;二等奖2名,各奖励资金3万元;三等奖3名,各奖励资金2万元。
3、B类一组:设一等奖1名,奖励资金6万元;二等奖2名,各奖励资金4万元;三等奖5名,各奖励资金2.5万元。
4、B类二组:设一等奖1名,奖励资金6万元;二等奖2名,各奖励资金4万元;三等奖5名,各奖励资金2.5万元。
奖励资金直接转账至物业服务企业账户,由物业服务企业依据获奖小区实际情况,用于获奖小区公共设施设备的维修和建设、特殊时期(如防汛、防疫等)物资的采购或配合政府相关职能部门的工作(如:垃圾分类、“红色物业”、公益宣传等)。获奖企业需每年将奖励资金的使用情况向属地社区和物管办报备,如奖励资金未使用或不按时报备的不得参与今后的年度获奖评比。
注1:奖励资金应按规定使用范围使用,不得移作他用,特别不得用于生产经营和对外投资。
注2:公共设施设备是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。
物管办可依据相关文件要求,结合盛泽镇每年新增小区数量的实际情况,对分组安排进行调整或对现有组别小区进行增减、更替。调整范围不仅限于物业服务等级、小区建成时间点、小区规模等方面。物管办需将调整情况报至苏州市吴江区盛泽镇物业管理领导小组审核,审核通过后方可实施,不再另行发文。
(二)有下列情况之一的物业服务项目,不参与最终评比获奖。
(1)物业公司进驻小区未满一年的;
(2)小区交付未满一年的;
(3)小区入住率不足30%的;
(4)小区开发建设交付程度不足50%的。
(三)优秀社区物管员奖励
根据年度物管站考核结果,对社区物管站专职物管工作人员进行评定,设一等奖1名,奖励8000元;二等奖2名,各奖励6000元;三等奖5名,各奖励4000元;
各社区物管站需积极推动所管辖范围内的无物业住宅小区组建业主委员会,实现小区业主自治。无法成立业委会的小区,依据相关法律法规,成立物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。指导无物业住宅小区成功实现自治的物管站给予奖励(每成功一个奖励2000元)
(四)考核连续两次不合格的物业服务企业,考评考核小组将责令其限期整改,对整改不到位的,将书面通报企业所服务区域的业主委员会;年度考核不合格的物业服务企业,物管办将对其进行约谈,责令其限期整改并将考核结果在社区及小区内进行公示;连续两次年度考核结果为不合格的物业服务企业,物管办将提请该小区业主委员会,建议不再续聘该物业服务企业;同时,将在物业服务企业信用体系中评定为“不良信用”,并报送区住建局。
十、附则
本办法由苏州市吴江区盛泽镇物业管理领导小组负责解释,自印发之日起施行。本办法自施行之日起,盛政发〔2018〕95号《吴江区盛泽镇住宅小区物业管理考核奖励方法(试行)》即行废止。
附件1:盛泽镇物管站工作考核表
附件2:住宅小区物业服务长效管理考核表(有电梯小区)
附件3:住宅小区物业服务长效管理考核表(无电梯小区)
附件4:盛泽镇物业管理检查考评限期整改通知书