现就《苏州市吴江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（暂行）》政策作如下解读：
一、编制背景与依据
为贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案〉的通知》（苏自然资发〔2023〕111号）《苏州市吴江区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》（吴政发〔2023〕45号）等法律、文件的规定和有关要求，结合我区实际，制定《苏州市吴江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（暂行）》。
二、出台目的
本文件的制定着眼于构建我区农村集体经营性建设用地入市的政策体系，通过具体规定农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）等入市方式，进一步规范我区农村集体经营性建设用地使用权市场，以建立城乡统一的建设用地市场。通过对农村集体经营性建设用地入市制度的探索，健全“同地同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。
三、方案内容
《管理办法》共十章四十一条，主要包括总则、入市范围和条件、入市主体、入市方式、入市程序、交易规范、开发利用监管、二级市场、法律责任和附则。
第一章“总则”，主要是对《管理办法》制定依据和目的、适用范围等作出规定，确定农村集体经营性建设用地入市适用范围、概念和原则，界定各相关部门和单位的职能分工。
第二章“入市范围和条件”，明确了农村集体经营性建设用地入市的范围、条件和要求，强调开发利用须严守空间管控边界，执行国土空间用途管制规则，按照规定用途使用土地，同时明确了解决历史遗留建设用地的方法。
第三章“入市主体”，明确入市主体，分别对村集体所有、和镇（区、街道）农民集体所有两种情形的入市主体作出规定。
第四章“入市方式”，规定农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，设定了农村集体经营性建设用地使用权入市的年限。
第五章“入市程序”，主要规范了入市程序，明确由区自然资源和规划局按照规定出具规划条件、建立城乡统一的建设用地基准地价评估体系，入市实施主体依据规划条件编制入市方案、形成入市决议、提交入市申请，同时界定了各部门的审查内容。
第六章“交易规范”，明确农村集体经营性建设用地入市应纳入建设用地网上交易系统，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。
第七章“开发利用监管”，明确农村集体经营性建设用地使用权出让后的开发利用监管要求，入市土地规划建设条件调整、使用权提前收回和期限届满后的处置机制；对涉嫌土地闲置的，参照国有闲置土地处置的有关规定依法处置；同时规定了各区（镇、街道）管委会（政府、办事处）和集体经济组织各自的开发利用监管责任。
第八章“二级市场”，对不动产登记、使用权二级市场交易、抵押融资等工作进行了详细规定，明确了不得进入土地二级市场交易的八种情形。
第九章“法律责任”，明确农村集体经营性建设用地使用权入市过程中各参与方的法律责任。
第十章“附则”，明确入市宗地的土地增值收益调节金和入市净收益分配有关规定另行制定、管理办法的解释机关和有效期。
苏州市吴江区自然资源和规划局
2024年1月3日
