同里镇各村（社区）、各有关单位：
现将《同里镇直管公房管理办法（试行）》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻施行。
苏州市吴江区同里镇人民政府
2026年5月8日
（此件公开发布）
同里镇直管公房管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为加强同里镇直管公房的租赁管理，规范同里镇直管公房租赁，保障国有（集体）资产的安全和规范使用，根据《区政府办公室关于印发吴江区直管公房相关管理办法(规定)的通知》（吴政办〔2014〕208号）及相关法律法规，结合同里镇实际，制定本管理办法。
直管公房管理总体原则为“尊重历史、保障权益、公开透明、提质增效”。
第二条 本办法所称直管公房指同里镇范围内产权归镇政府或镇属国有、集体资产公司所有的住宅类公房。
第三条 同里镇建设管理办公室是直管公房的行政管理部门（以下称管理方），负责直管公房的管理工作。
第四条 直管公房所有权和经营权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、损坏公房，不得利用公房从事非法活动或获取非法利益，直管公房承租人不得违反租赁合同约定，将所承租的直管公房私自转租、设立抵押担保、抵债、入股投资。
第五条 直管公房应按照房屋用途合理使用，不得擅自改变房屋用途。确需改变用途的，应当由直管公房管理方提出申请，经同里镇人民政府同意后依照有关法律、法规规定办理相关变更手续。
第六条 直管公房的管理及相关工作经费由财政保障，直管公房租金委托苏州同里国际旅游开发公司（以下简称委托方）代收，年度上缴财政。
第二章 租赁管理
第七条 （租赁类型及标准）直管公房实行标准租金与协议租金分类管理。租金按照实际使用面积计租，承租人应当按照租赁合同约定按期缴纳租金，享有租赁期间公房“使用权”，原则上应先缴后用。
标准租金类型：指承租人按照现行标准租金缴纳租金。租赁期间如遇政策性租金调整，后续租金应按新标准租金计租，原则上不再新增标准租金类型。
协议租金类型：指管理方按市场规则出租直管公房，租金原则上应与市场租金逐步接轨。协议租金类型公房承租人无权转租、转让，在征收及协议搬迁中不享受有关补偿权益。
第八条 （标准租金类型承租人条件）申请按标准租金类型承租直管公房的，应同时具备以下条件:
(一)承租人具备吴江区城镇常住户口;
(二)承租人及其共同居住的家庭成员未享受过房改政策购买公房、未购买经济适用住房等购房优惠政策;
(三)承租人及其共同居住的家庭成员未承租行政机关、事业单位、国有或集体企业出租的住宅房屋、未承租政府建设的公共租赁住房；
（四）承租人及其共同居住的家庭成员承租多处住宅公房，但人均面积未超出40㎡。
原承租人在婚前已经承租房屋的，且在婚后未共同享受优惠政策的，可不受配偶因素影响。
第九条 （协议租金类型承租人条件）为引进外来人才、解决低收入住房困难家庭、新就业人员、部分务工人群的住房问题，符合下列条件人员经相关部门审议同意后以协议租金类型承租，承租人需满足无房、在同里镇工作且有租房需求的前提条件，优先承租于：
（一）人才引进类人员；
（二）城市中等偏低收入以下住房困难家庭；
（三）符合苏州市公共租赁住房保障办法中新就业人员；
（四）社保在吴江区内缴纳满3年及以上的外来务工人员。
协议租金参照市场同类房屋租金，承租人租金可享受其他减免政策优惠。（第三十三条类型除外）
第十条 （承租期限）标准租金类型公房租赁期限为长期租赁。因条件变化不符合本办法第八条标准的,鼓励主动退租。如承租人确有腾退困难的,经管理方确认可申请暂按协议租金价格继续承租,重新签订租赁合同。
协议租金类型公房租赁期限原则上不超过二年。
第十一条 （租金减免）承租人可按规定申请租金减免：
(一)凡列入同里镇特困人员、低保、低保边缘的所在家庭减免70%;
(二)未纳入低收入家庭范围的，家庭共同生活成员人均月收入低于本市同期3倍最低生活保障标准，户籍、财产状况符合我市“其他困难家庭”条件的家庭，减免30%;
(三)因修缮房屋需要，承租人须临时搬离住房的，在搬离期间可按规定免交租金;
(四)因突发状况或管理部门要求搬离的，可减免部分租金；
(五)其他规定的减免。
第十二条 （租赁方式）《同里镇公房租赁协议》（《租赁协议》）及《同里镇公房租赁证》（《租赁证》）是承租人使用直管公房的合法凭证。承租类型根据第八条规定，由管理方组织镇相关部门在与承租人签订《租赁协议》前联审确定，并在《租赁协议》、《租赁证》通过租金标准类型明确体现。
租赁直管公房，承租人必须与委托方签订《租赁协议》，约定租赁期限、租金标准及交付方式、房屋修缮责任、房屋安全管理责任（《房屋租赁使用安全合同》）、违约责任等条款，明确双方的权利和义务。本办法实施前未签订租赁协议的应当补签协议。
承租人按《租赁协议》约定缴纳租金并承诺履行相关义务后，可向管理方申领《租赁证》。《租赁证》是承租人缴纳租金的凭证。《租赁协议》记载的内容与《租赁证》必须相一致，如发生差异，以《租赁协议》为准。《租赁协议》发生变更，《租赁证》必须同时变更，《租赁协议》失效，《租赁证》随之失效。
第三章 转租管理
第十三条 （转租行为）本办法所称直管公房转租是指缴纳标准租金的原承租人在租赁期限内，经管理方同意后，将承租的住宅公房部分或全部转租给他人（次承租人）居住使用的行为。未经管理方同意，禁止转租。
协议租金类型的承租人一律不得转租。
第十四条 （转租程序）符合直管公房转租条件的，经管理方同意后，按照《吴江区直管公有住房转租暂行办法》有关办法办理，由管理方、委托方、原承租人与次承租人签订统一格式文本的《直管公有住房转租协议》。
第十五条 （转租收益金）转租直管公有住房，原承租人应当向委托方缴纳转租收益金。转租收益金标准及缴纳方式应当在《直管公有住房转租协议》中明确约定，转租收益金按照市场评估价格20%收取（不低于1.5元/平方米/月，根据当年市场评估价变化而调节）。
第十六条 （未经同意转租）直管公有住房原承租人未征得管理方同意，擅自转租直管公有住房的，其转租行为无效。管理方应当及时通知当事人限期补办相关手续，缴纳转租收益金;逾期不补办相关手续，或不缴纳转租收益金的，管理方有权收回其直管公有住房相关权益，相关权益包括但不限于收回直管公有住房、与原承租人解除租赁合同、追偿转租收益等。
第十七条 （办法实施前转租）本办法公布实施前转租直管公有住房未办理转租手续的可按吴政办〔2014〕208号执行。
第十八条 （办法实施后转租且改变用途）本办法公布实施后转租直管公房未办理转租手续且存在改变住宅用途，用于非住宅用途的，其转租行为无效。管理方应当通知当事人限期改正，逾期不改正的，按合同违约处理，在此期间产生的所有法律问题和风险由原承租人承担。
第四章 转让管理
第十九条 （转让行为及类型）本办法所称直管公房转让是指缴纳标准租金的原承租人经管理方同意后，转让其承租的住宅公房“使用权”行为，类型有无偿更名转让、有偿转让。
无偿更名转让指原承租人将“使用权”转让给符合条件的直系亲属；
有偿转让指原承租人将其承租的直管公有住房按市场价值转让使用权的行为，具体按《吴江区直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》执行。本办法试行期间，未经管理方同意，直管公有住房使用权不得擅自有偿转让，管理方应积极推进引导直管公有住房申请式退租，遏制直管公有住房使用权投机炒作行为。
第二十条 （办法实施前已有偿转让）本办法公布实施前有偿转让直管公有住房使用权未办理手续的，可按吴政办〔2014〕208号执行。
第二十一条 （更名条件）标准租金类型的住宅类直管公房，租赁期间具有下列情形之一的，应申请承租人更名：
（一）原承租人死亡；
（二）原承租人夫妻离异涉及公房承租人变更；
（三）原承租人他处有住房且户籍迁往他处。
申请承租人更名的，变更申请人需具备以下条件：
（一）申请人为原承租人的直系亲属（本办法所称直系亲属仅限原承租人的配偶、父母、子女）。若原承租人的子女有部分已死亡的，该支系的（外）孙子女可作为申请人。
（二）申请人只能为一人；
（三）申请人非正在享受吴江区住房保障政策人员。
第二十二条 （办理方式）承租人更名的办理方式
（一）原承租人死亡。婚姻存续期间取得的直管公房使用权，其配偶申请变更为承租人的，经审核后可直接办理更名手续。其余变更承租人情形的，须征得原承租人的配偶、父母、子女的一致同意，并提供同意更名的具结书。
（二）原承租人夫妻离异。因夫妻离异变更承租人的，应提供具有法律效力的离婚协议书或生效的法律文书，原承租人签字确认的具结书或法院执行裁定文书。
（三）原承租人他处有住房且户籍迁往他处。变更承租人须征得原承租人的配偶、父母、子女的一致同意，并提供同意更名的具结书。
（四）若原承租人的配偶、父母、子女无法就变更承租人事项达成一致意见的，可推荐符合条件的一人申请变更为承租代表，并提供共同签订的推荐承租代表的具结书。
第二十三条 （办理材料及程序）申请办理承租人更名需提供下列材料：①申请书；②申请人（承租人或承租代表）身份证、结婚证、户籍证明；③原承租人死亡证明材料或离异证明材料；④原租赁合同；⑤已缴清租金凭证；⑥直系亲属关系证明；⑦具结书；⑧其他应当提供的材料。
承租人更名程序：
（一）申请人和相关人员应当到受托管理单位现场提交申请材料并签字确认。若申请人或相关人员无法到达现场签字确认的，应当提供经公证机关公证的具结书或委托书或通过远程实名认证完成确认手续；
（二）受托管理单位审核，报管理部门确认；
（三）办理更名，重新签订租赁合同。
第五章 征收及申请退租
第二十四条 （补偿认定）直管公房被征收或协议搬迁，公房租赁协议、租金缴纳情况、标准租金或协议租金租赁方式，需经直管公房管理方组织镇相关部门联审核对后，由管理方在《租赁证》中书面确认。
第二十五条 （补偿标准）直管公房被征收或协议搬迁，自征收决定或搬迁通知发布之日起，直管公房租赁合同自动终止，有关补偿按参照《吴江区征收直管公房有关补偿的规定》执行。
第二十六条 （申请式退租）管理方积极推进引导直管公有住房申请式退租，指标准租金类型直管公房承租人自愿提出申请，经管理方审核同意后，由管理方收回其承租的直管公有住房使用权的行为。
第二十七条 （退租原则）申请式退租应遵循自愿、公平、协商一致的原则。申请式退租应有利于历史文化名镇保护、群众居住条件改善、直管公有住房整体使用效益提高。
第二十八条 （退租申请材料）承租人申请退租，需向管理方提出书面申请，并提供以下材料：
（一）《同里镇直管公有住房申请式退租申请表》；
（二）租赁协议及租赁证原件；
（三）承租人的身份证、结婚证、户籍等证明材料；
（四）承租人申请退租后有固定住所的相关材料和具结书；
（五）承租人配偶及记载的同住家庭人员同意申请退租的书面材料；
（六）管理方要求的其他材料。
承租人和相关人员应当现场提交以上申请材料并签字确认；承租人或相关人员无法现场签字确认的，应当提供经公证机关公证的具结书或委托书或通过远程实名认证完成确认手续。
第二十九条 （申请退租程序）经管理部门现场踏勘、资料审核，管理方应于1个月内完成审核。审核通过的，出具《同里镇直管公房申请式退租审核表》。
管理方与承租人协商一致的，签订《同里镇直管公房申请式退租协议》，原租赁协议终止，租赁证随之失效。承租人按协议约定将申请退租的直管公有住房腾空、结清水电费及税费等相关费用，迁出所有户籍，房屋经验收后交回管理部门。
第六章 其他管理
第三十条 承租人有下列情形之一的，管理部门有权解除租赁合同，收回房屋：
（一）承租人违反《租赁协议》约定，经管理方书面通知后一个月内仍不纠正的；
（二）租赁期限届满因承租人原因未继续签订租赁合同超过六个月的；
（三）拖欠租金累计一年以上的；
（四）承租人去世或不再符合承租条件，未按照第二十一条规定申请变更或不符合申请人变更条件的；
（五）故意隐瞒事实或者提供虚假材料等手段骗取承租权的；
（六）经鉴定属于停止使用或不宜继续使用的危险房屋的；
（七）因城市建设需要进行征收（搬迁）房屋的；
（八）因文物保护需要，需腾退房屋的；
（九）法律法规、政策文件或租赁合同规定的其他情形。
上述（六）（七）（八）情形，相关补偿根据租赁性质依据相关规定执行。
第三十一条 承租人按标准租金类型租赁直管公有住房的，无配偶(或配偶已故)、无直系亲属、未记载同住家庭人员的，承租人死亡后，其承租的直管公房管理部门可以收回。
第三十二条 直管公房收回按照下列程序办理：
（一）书面通知，无法通知的应公告告知；
（二）收回《租赁协议》及《租赁证》，无法收回的应公告作废；
（三）发布招领公告，妥善处理房屋内的遗留物品；
（四）验收房屋。
第三十三条 资产为其他行政部门或国有公司的房屋移交至管理方，房屋的租赁、使用和修缮等管理工作需在资产移交单中明确责任单位。由行政部门接收的，管理方办理资产交接手续，由本镇财资办完成资产流转及账务处理；由国有公司接收的，则由该公司办理资产交接手续。原则上不接收存在房屋使用权争议资产，如移交单位确需原房屋承租人续租，需经相关部门联审，通过后承租人签订《租赁协议》和《房屋租赁使用安全合同》。
第三十四条 直管公房管理方及委托的第三方管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 直管公房管理方是房屋主体安全第一安全责任人，承租人是水电、燃气等直管公房安全使用的第一责任人，共同保障直管公房住用安全。
第三十六条 本办法由同里镇人民政府负责解释，自实际发布日后三十天作为有效期起始日,有效期2年。试行期间，如遇法律、法规、规章或上级政策有新规定的，从其规定。
