吴江开发区、汾湖高新区（黎里镇）、吴江高新区（盛泽镇）管委会，东太湖度假区管理办（太湖新城管委会），各镇人民政府，各街道办事处，区各委办局（公司），各直属单位：
《苏州市吴江区企业用地回购实施办法》已经区政府第27次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真研究，遵照执行。
苏州市吴江区人民政府
2022年11月6日
（此件公开发布）
苏州市吴江区企业用地回购实施办法
第一章 总 则
第一条 为推进产业用地更新，促进城市有机更新，拓展转型升级空间，进一步优化土地利用效率和宜居环境，提升建设用地的节约集约利用水平，根据市政府《关于企业用地回购的实施意见》（苏府〔2011〕32号），结合吴江区实际，特制定本办法。
第二条 苏州市吴江区行政区划内因政府根据规划建设和产业转型升级需要，收回工业（仓储）等产业用途的国有建设用地使用权的行为（含国资平台收购工业（仓储）等企业用地使用权的行为），适用本办法。
第三条 回购企业用地的主体为苏州市吴江区人民政府，回购工作实施主体为区土地储备中心、各区（镇）管委会（人民政府）；收购实施主体为区镇两级相关国资公司或授权单位（以下统称“回购实施主体”）。本办法所指的“回购”如无特殊说明，均包含回购和收购土地使用权两项工作。
第四条 回购企业用地的范围为：城市、城镇建设规划确定的需要改变土地利用用途的企业用地；已出让但利用不充分的企业用地；列入区工业企业整优提升攻坚行动计划的企业用地；主动提出回购申请的企业用地；出让土地使用权年限已到期且未申请续期或申请续期未获批准的企业用地；其他需要回购的企业单位用地。
第二章 回购流程
第五条 各回购实施主体按年度回购计划开展回购工作。
（一）由回购实施主体与被回购企业协商选择有资质的第三方评估机构对土地房屋等进行评估并出具报告。协商不成的，由回购实施主体与被回购企业选取5个有资质的评估机构，公开抽签确定。
（二）为保持评估结果独立客观公正，在企业用地回购过程中，在原有初评的基础上，由回购实施主体与被回购企业协商选择专业能力强、信誉度高的第三方评估机构（与初评机构不得为同一家单位）开展项目复核评估。协商不成的，由回购实施主体与被回购企业选取5个有资质的评估机构，公开抽签确定。
吴江开发区、汾湖高新区、吴江高新区、东太湖度假区项目初次评估总额在3000万以上或亩均单价120万以上的，其他各镇项目初次评估总额在2000万以上或亩均单价100万以上的，应全部进行复核评估；其他项目中，随机抽取不低于10%的项目进行复核评估。
初评及复核评估总额的差值在正负5%以内的，以初次评估为准；若超出误差范围的，经复评机构出具误差明细后，由初评机构重新核对后重新出具报告，并以重新出具的评估报告为准。
对超出误差范围的次数达到五次的初评机构，下次不再选取为评估机构。
（三）回购实施主体根据评估报告与被回购企业协商一致确定回购方案。回购方案须经回购实施主体集体讨论确定后方可实施。
第六条 有下列以下情形的，回购方案需报区人民政府同意后方可实施：
（一）吴江开发区、汾湖高新区、吴江高新区、东太湖度假区项目收购总额在1.5亿元以上或土地面积大于等于10亩且亩均单价200万以上；
（二）其他各镇项目收购总额在1亿元以上或土地面积大于等于10亩且亩均单价150万以上；
（三）回购补偿名目超出本办法第三章回购补偿所列范围或被回购企业有特殊要求；
（四）其他按照国家、省、市相关法律法规及规定须由区人民政府审批的。
第七条 回购实施主体和被回购企业按照回购方案签订回购协议，回购协议中应包含回购金额、支付期限、支付方式及违约责任等内容。
第八条 回购实施主体和被回购企业自回购协议签订之日起15个工作日内，向不动产权属管理部门申请办理权属注销登记或变更手续。
第九条 回购实施主体根据双方签订的回购协议约定的金额、期限和方式，向被回购企业支付回购补偿费用。
被回购企业根据回购协议约定的期限和方式，及时完成搬迁，并向回购实施主体交付被回购的土地、地上建筑物等资产。交付前，回购实施主体对被回购土地进行土地污染状况检测，相关责任应在回购协议中明确。回购实施主体办理完成资产交接手续后，应及时完成建筑物、设备等附着物的拆除和土地平整工作。回购土地上的建筑物继续使用的，应及时办理房屋所有权注销登记手续，或办理不动产交易手续。交易过程中所需税费承担主体及支付方式，应在回购协议中明确。
第三章 回购补偿
第十条 对工业（仓储）企业土地的回购补偿参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，可以由土地补偿、房屋补偿、房屋装饰装修补偿、房屋附属物补偿、设备设施补偿、搬迁费补偿、停产停业损失补偿和有关搬迁奖励等构成。
第十一条 土地补偿。有产证或有权属的土地，以具有资质的评估机构出具的评估价格为依据计算；无产证或无权属但在投资协议范围内，由回购实施主体按被回购企业的土地预付款加资金成本（参照人民银行公布的同期贷款利率），视具体情况确定；无产证或无权属且不在投资协议范围内，属于企业私自占用的土地，不予补偿。
第十二条 房屋补偿、房屋装饰装修补偿、房屋附属物补偿。房屋补偿以房屋重置价为依据通过评估确定，房屋装饰装修补偿、房屋附属物补偿以参考价为依据通过评估确定。
房屋重置价根据住建部门公布的房屋重置价格执行，房屋装修及附属物参考价格根据住建部门公布的执行。
第十三条 设备设施补偿、搬迁费补偿。对被回购企业存在的设备设施按可移动和不可移动进行区分。对被回购企业的不可移动的非生产性设备设施等可以收购；对可移动的设备设施及不可移动的生产性设备设施可按搬迁费补偿；对可移动的设备设施及不可移动的生产性设备设施确需收购的，须严格控制，由集体研究通过后方可实施。具体补偿标准由各区镇制订，并由具备相关资质的中介机构根据相应标准评估确定补偿额度。
第十四条 停产停业损失补偿、有关搬迁奖励和其他本办法未明确的补偿费用由各区镇制定细则或根据回购企业的具体情况在回购协议中约定。
第四章 工作职责
第十五条 资规部门负责全区“三优三保”工作牵头推进实施;负责审核回购企业用地的土地面积、权属界线的界定等工作;依据回购实施主体与被回购企业签订的回购合同，报区政府批准后收回原土地使用权者的土地使用权进行储备，并将回购的企业土地使用权注销；对国资企业进行收购的资产，办理不动产交易登记等手续；负责定期制定土地回购区域指导价。
第十六条 工信部门负责全区工业企业整优提升攻坚行动计划的牵头推进实施。
第十七条 城管部门负责全区“三治”工作的牵头推进实施。
第十八条 住建部门负责被回购企业的房屋面积、使用年限、安全鉴定等工作。涉及房屋所有权转移的被回购土地，住建部门做好房屋所有权属转移工作。
第十九条 生态环境部门负责土壤污染防治工作统一监督管理。
第二十条 各区（镇）管委会（人民政府）作为土地回购实施主体做好与被回购企业联系、洽谈，协议签订等工作。
第二十一条 企业搬迁收储过程中，区发改委、财政局（国资办）、水务局、商务局、审计局、行政审批局、市场监管局，吴江区税务局等部门应当按照各自职责分工，互相配合，保障企业搬迁收储工作的顺利进行。
第五章 考核激励
第二十二条 将企业用地回购年度计划完成情况纳入区镇高质量发展绩效考核。
第二十三条 对于“退二还一”和“退二优二”的企业用地回购所产生的区级部分税费及再出让过程中区级统筹的土地出让金奖励给各区镇。
第二十四条 本办法所规定奖励政策，如与其他现行规定奖励政策重复，按就高原则执行，不得重复享受奖励政策。
第六章 责任追究
第二十五条 回购实施主体及相关部门工作人员在回购过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送追究刑事责任。
第二十六条 评估机构在回购过程中应按相关法律、法规、规章及行业规定执行评估，因失职或与被回购企业串通导致评估结果严重失实，将取消服务合同；造成国有资产流失的，应当依法依规承担赔偿责任。
被回购企业应如实反映被回购资产状况，因虚报、瞒报等造成回购方案失实的，将取消回购协议。造成国有资产流失的，应当依法依规承担赔偿责任。
第七章 附 则
第二十七条 本办法未尽事宜，由各区（镇）管委会（人民政府）自行制定细则并向区人民政府报备。
第二十八条 本办法由苏州市吴江区人民政府解释，具体解释工作由苏州市吴江区发展和改革委员会承担。
第二十九条 本办法自2022年12月10日起施行，有效期至2027年12月10日。
